行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
一套完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全過程
招商第一階段 項目前期（工程開工前的準備階段）
市調(diào)
對項目進行詳細的市場研究，按市場形勢和展望進行商業(yè)策劃與規(guī)劃，并且以經(jīng)營層面的角度，再度研判定位及業(yè)態(tài)分布，進一步深化和優(yōu)化財務(wù)分析，使整個策劃和收益測算更接近實際。
1.宏觀經(jīng)濟及環(huán)境分析
2.項目周邊競爭者研究
3.人口及收入分析
4.居民消費習(xí)慣分析
5.項目定位及規(guī)劃分析
6.初步確定業(yè)態(tài)組合
7.向設(shè)計院提供設(shè)計元素
招商第二階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
項目招商
根據(jù)項目定位、商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃，在重新評估前期策劃和市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，為項目提供切實可行的招商策略和實施品牌招商。內(nèi)容主要涵蓋：
1，品牌招商、品牌落位調(diào)整
2，前期招商市場推廣：1建立并培訓(xùn)市場推介隊伍2招商中心設(shè)計與布局3制作沙盤模型4制作其他有關(guān)項目招商之所需要材料，如招商手冊、多媒體光盤、網(wǎng)站及道具展示5招商策略/包裝
3，品牌招商實施（竣工驗收前18個月）：1簡歷并培訓(xùn)招商隊伍2對主力租戶及品牌租戶招商3招商審批行政管理方案4制定代理中介費用及管理方案5整體品牌招商實施方案
招商第三階段 項目后期（項目運營階段）
租務(wù)管理、品牌調(diào)整
1，品牌優(yōu)化策略：1品牌定位的準確性研究2業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整組合方案3租戶調(diào)整提升方案
2，品牌調(diào)整實施：1整體品牌調(diào)整提升實施方案2業(yè)態(tài)調(diào)整時差推廣方案3目標租戶持續(xù)提升方案4招商進程管理
市場推廣第一階段 項目前期（工程開工前期的準備階段）
1.導(dǎo)向標識指引系統(tǒng)規(guī)劃
2.戶外室內(nèi)廣告位及宣傳設(shè)施規(guī)劃
3.促銷及活動區(qū)域的規(guī)劃
4.公共區(qū)域特色租賃（花車）的規(guī)劃
市場推廣 第二階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
1.配合前期招商進行市場推廣（招商推介會、軟文造勢）
2.配合設(shè)計布置招商中心
3.配合制作沙盤模型
4.配合制作有關(guān)項目招商之所需材料，如招商手冊、多媒體光盤、網(wǎng)頁及道具展示等
市場推廣第三階段 項目后期（項目運營階段）
1.制定及實施項目的開業(yè)前市場預(yù)熱計劃及開業(yè)計劃
2.制定及實施年度市場戰(zhàn)略和推廣計劃
3.制定及實施年度市場推廣預(yù)算
4.制定及實施項目的媒體宣傳策劃
5.制定及實施促銷及活動場地銷售及合作計劃
6.制定及實施項目廣告設(shè)施營收計劃
7.制定及實施花車租賃計劃
租戶協(xié)調(diào)第一階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
1.籌備租戶協(xié)調(diào)隊伍
2.制定協(xié)調(diào)租戶進場流程及制度
3.協(xié)助租戶進場裝修及開業(yè)
4.協(xié)助有關(guān)開業(yè)驗收工作
5.協(xié)助租戶申辦各項經(jīng)營所需證照
6.協(xié)助租戶營運及推廣部門了解商場運作
租戶協(xié)調(diào)第二階段 項目后期（項目運營階段）
1.協(xié)助租戶進場裝修及開業(yè)
2.協(xié)助有關(guān)開業(yè)驗收工作
3.協(xié)助租戶申辦各項經(jīng)營所需證照
4.協(xié)助租戶營運及推廣部門了解商場運作
5.協(xié)助租戶處理營運上所遇到之困難
物業(yè)工程 第一階段項目前期（工程開工前的準備階段）
設(shè)計咨詢
在本階段工程的主要任務(wù)是結(jié)合項目業(yè)態(tài)，從物業(yè)運營管理角度出發(fā)，對各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃及布局安排等提出意見。主要包括：
1.對設(shè)施設(shè)備配置容量的合理性進行評估
2.對服務(wù)功能及設(shè)備設(shè)施布局的合理性提供意見
3.根據(jù)業(yè)態(tài)差異對設(shè)施的配置提供意見
4.從使用、維修及成本管理的角度，結(jié)合擴初設(shè)計，分析該項目的機電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及自動控制系統(tǒng)等之優(yōu)劣，提供專業(yè)意見
5.非常規(guī)區(qū)域檢修設(shè)施的配置意見
6.特殊功能之公共區(qū)域的預(yù)留設(shè)施配置意見
7.從后期運作管理的角度，對設(shè)計中的缺陷、遺漏項提供改善及補充意見
物業(yè)工程第二階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
設(shè)計變更咨詢
本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：
1．對設(shè)備、設(shè)施的選型提出意見
2．從后期運行管理的便利性及維護成本的角度對建材的選料提供意見
3．對施工過程中發(fā)生的設(shè)計變更，從后期運行管理的角度提供意見
4．對前階段尚未定案的繼續(xù)跟進并提供意見
物業(yè)工程 第三階段 項目后期（項目運營階段）
1. 工程交接驗收階段
•物業(yè)工程人員提前參與項目后期的設(shè)備調(diào)試工作
•制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度
•進行系統(tǒng)設(shè)備測試，和相關(guān)各方一起驗收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)， 制作移交清單
•協(xié)助監(jiān)督整改工程執(zhí)行
•制定后期營運相關(guān)的設(shè)備維護標準及運行管理制度
2. 工程營運階段（工程與物業(yè)維修）
•設(shè)施設(shè)備維護、管理和運行
•專業(yè)設(shè)施的外包工作管理
•落實設(shè)備設(shè)施的節(jié)能運行管理
•優(yōu)化各設(shè)備系統(tǒng)的運行規(guī)程、規(guī)章制度、管理辦法、運行記錄和 維保計劃
•定期安排重點設(shè)備實施的測試工作
•設(shè)備設(shè)施的技改工作
•租戶二次裝修圖紙審批、施工監(jiān)督、驗收
•監(jiān)督租戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃氣探頭、燈箱廣告等）
•工程圖紙及設(shè)備檔案的管理及更新
物業(yè)運營 第一階段 項目前期（工程開工前的準備階段）
1．建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計
•層高、柱距
•裝修材料
•人流、車流的導(dǎo)向
•物業(yè)管理用房
•停車場及相關(guān)出入口的設(shè)置
2．平面和空間設(shè)計
•前場平面空間規(guī)劃
•后場規(guī)劃
•手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置
•公共廁所的位置和數(shù)量
•建議倉庫及配送區(qū)，廢物、垃圾區(qū)及餐飲區(qū)合適數(shù)量和位置分布
•卸貨區(qū)、垃圾房設(shè)置
物業(yè)運營第二階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
一．前期物業(yè)準備（竣工驗收前6個月）
物業(yè)管理體系的建立
•制定物業(yè)管理手冊（裝修守冊、租戶守冊）
•制定物業(yè)管理（客服、保安、保潔）流程和制度
•制定項目檔案管理制度
•制定外包/分包商管理制度
•制定安全、防火、防盜、災(zāi)難逃生等方案及緊急突發(fā)事件應(yīng)對措施
•制定全面的物業(yè)保險要求
•制定物業(yè)管理預(yù)算、物業(yè)管理費及有償服務(wù)費標準
•制定為配合各類推廣活動的物業(yè)監(jiān)管制度
•制定對物業(yè)管理人員進行持續(xù)性業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo)的文件
二．物業(yè)交付前籌備（竣工驗收前4個月）
1．籌建物業(yè)管理架構(gòu)
2．前期人員招聘及物資配備
•制定崗位招聘要求、計劃、考核制度及薪資標準
•員工職前基本及專業(yè)培訓(xùn)
•辦公物品購置及制服制作
3．物業(yè)移交及接管驗收
•確立接收小組
•物業(yè)接管驗收的范圍
•已接收區(qū)域成品保護與控制
4．租戶進駐前準備工作
•完成物業(yè)外聯(lián)工作(與工商、消防、公安、城管、稅務(wù)、所屬區(qū)﹑街道、房管局等政府有關(guān)職能部門建立良好聯(lián)動)
•開荒清潔
•配合各類推廣活動的安全、清潔、客服、管業(yè)等支持
三．綜合驗收與工程交接（從物業(yè)管理角度）
在工程竣工時，協(xié)助工程部對項目進行綜合驗收，此階段的工作包括：
1．制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度
2．制作移交清單，驗收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)
3．監(jiān)督整改工程執(zhí)行
4．進行系統(tǒng)設(shè)備測試
5．制定運行設(shè)備的操作制度
物業(yè)運營第三階段 項目后期（項目運營階段）
1．租戶裝修管理
•監(jiān)管租戶按期完成裝修工程
•組織商鋪裝修竣工驗收
•租戶退場后場地復(fù)原工程監(jiān)管
2．對外公共關(guān)系聯(lián)系與維護
3．外判合同發(fā)包與監(jiān)管
4．租戶服務(wù)管理
•根據(jù)租戶實際需求優(yōu)化各項服務(wù)規(guī)程及細則(有償服務(wù)；額外能源供應(yīng)等)
•按照國家有關(guān)法律法規(guī)、租約、租戶手冊及物業(yè)規(guī)定對租戶進行日
常管理
•餐飲租戶特別管理
排油煙管道清洗監(jiān)管
廚房下水防堵措施監(jiān)管
餐飲租戶員工非高峰時段行為控管
•經(jīng)營業(yè)績掌握
•營業(yè)狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規(guī)范；安全及衛(wèi)生等)
•租戶營業(yè)期間相關(guān)事宜的聯(lián)系與協(xié)調(diào)
•租戶服務(wù)滿意度分析
•租戶檔案建立與管理(營業(yè)證照年檢；保險單續(xù)保；聯(lián)系資料；各類文書往來留存)
5．保安及消防管理
•保安管理
•反扒應(yīng)急分隊
•營業(yè)結(jié)束后清場及夜間內(nèi)部控制管理
•卸貨區(qū)管理
•停車場管理
•消防管理
•消防疏散預(yù)案及應(yīng)急方案的培訓(xùn)及執(zhí)行
•消防設(shè)備和器材管理
•大型推廣活動現(xiàn)場安全管控
6．保潔與綠化
•公共區(qū)域的保潔
•外墻及天棚清洗
•衛(wèi)生間管理
•隔油池清洗
•餐廚垃圾管理
•蟲害控制管理
•綠化養(yǎng)護
•植物租賃管理
7．顧客服務(wù)
•顧客問詢、投訴之接待與處理
•顧客服務(wù)臺及咨詢熱線(愛心物品租借服務(wù)；廣播系統(tǒng)；失物認領(lǐng)等)
•人身意外傷害之應(yīng)急醫(yī)療協(xié)助
8．公共推廣活動協(xié)助及配合
9．物業(yè)保險投保及風(fēng)險控制
•加強對物業(yè)內(nèi)各類風(fēng)險控制,降低投保費用
10．物業(yè)管理費用及公用費用收繳
市調(diào)
對項目進行詳細的市場研究，按市場形勢和展望進行商業(yè)策劃與規(guī)劃，并且以經(jīng)營層面的角度，再度研判定位及業(yè)態(tài)分布，進一步深化和優(yōu)化財務(wù)分析，使整個策劃和收益測算更接近實際。
1.宏觀經(jīng)濟及環(huán)境分析
2.項目周邊競爭者研究
3.人口及收入分析
4.居民消費習(xí)慣分析
5.項目定位及規(guī)劃分析
6.初步確定業(yè)態(tài)組合
7.向設(shè)計院提供設(shè)計元素
招商第二階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
項目招商
根據(jù)項目定位、商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃，在重新評估前期策劃和市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，為項目提供切實可行的招商策略和實施品牌招商。內(nèi)容主要涵蓋：
1，品牌招商、品牌落位調(diào)整
2，前期招商市場推廣：1建立并培訓(xùn)市場推介隊伍2招商中心設(shè)計與布局3制作沙盤模型4制作其他有關(guān)項目招商之所需要材料，如招商手冊、多媒體光盤、網(wǎng)站及道具展示5招商策略/包裝
3，品牌招商實施（竣工驗收前18個月）：1簡歷并培訓(xùn)招商隊伍2對主力租戶及品牌租戶招商3招商審批行政管理方案4制定代理中介費用及管理方案5整體品牌招商實施方案
招商第三階段 項目后期（項目運營階段）
租務(wù)管理、品牌調(diào)整
1，品牌優(yōu)化策略：1品牌定位的準確性研究2業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整組合方案3租戶調(diào)整提升方案
2，品牌調(diào)整實施：1整體品牌調(diào)整提升實施方案2業(yè)態(tài)調(diào)整時差推廣方案3目標租戶持續(xù)提升方案4招商進程管理
市場推廣第一階段 項目前期（工程開工前期的準備階段）
1.導(dǎo)向標識指引系統(tǒng)規(guī)劃
2.戶外室內(nèi)廣告位及宣傳設(shè)施規(guī)劃
3.促銷及活動區(qū)域的規(guī)劃
4.公共區(qū)域特色租賃（花車）的規(guī)劃
市場推廣 第二階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
1.配合前期招商進行市場推廣（招商推介會、軟文造勢）
2.配合設(shè)計布置招商中心
3.配合制作沙盤模型
4.配合制作有關(guān)項目招商之所需材料，如招商手冊、多媒體光盤、網(wǎng)頁及道具展示等
市場推廣第三階段 項目后期（項目運營階段）
1.制定及實施項目的開業(yè)前市場預(yù)熱計劃及開業(yè)計劃
2.制定及實施年度市場戰(zhàn)略和推廣計劃
3.制定及實施年度市場推廣預(yù)算
4.制定及實施項目的媒體宣傳策劃
5.制定及實施促銷及活動場地銷售及合作計劃
6.制定及實施項目廣告設(shè)施營收計劃
7.制定及實施花車租賃計劃
租戶協(xié)調(diào)第一階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
1.籌備租戶協(xié)調(diào)隊伍
2.制定協(xié)調(diào)租戶進場流程及制度
3.協(xié)助租戶進場裝修及開業(yè)
4.協(xié)助有關(guān)開業(yè)驗收工作
5.協(xié)助租戶申辦各項經(jīng)營所需證照
6.協(xié)助租戶營運及推廣部門了解商場運作
租戶協(xié)調(diào)第二階段 項目后期（項目運營階段）
1.協(xié)助租戶進場裝修及開業(yè)
2.協(xié)助有關(guān)開業(yè)驗收工作
3.協(xié)助租戶申辦各項經(jīng)營所需證照
4.協(xié)助租戶營運及推廣部門了解商場運作
5.協(xié)助租戶處理營運上所遇到之困難
物業(yè)工程 第一階段項目前期（工程開工前的準備階段）
設(shè)計咨詢
在本階段工程的主要任務(wù)是結(jié)合項目業(yè)態(tài)，從物業(yè)運營管理角度出發(fā)，對各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃及布局安排等提出意見。主要包括：
1.對設(shè)施設(shè)備配置容量的合理性進行評估
2.對服務(wù)功能及設(shè)備設(shè)施布局的合理性提供意見
3.根據(jù)業(yè)態(tài)差異對設(shè)施的配置提供意見
4.從使用、維修及成本管理的角度，結(jié)合擴初設(shè)計，分析該項目的機電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及自動控制系統(tǒng)等之優(yōu)劣，提供專業(yè)意見
5.非常規(guī)區(qū)域檢修設(shè)施的配置意見
6.特殊功能之公共區(qū)域的預(yù)留設(shè)施配置意見
7.從后期運作管理的角度，對設(shè)計中的缺陷、遺漏項提供改善及補充意見
物業(yè)工程第二階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
設(shè)計變更咨詢
本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：
1．對設(shè)備、設(shè)施的選型提出意見
2．從后期運行管理的便利性及維護成本的角度對建材的選料提供意見
3．對施工過程中發(fā)生的設(shè)計變更，從后期運行管理的角度提供意見
4．對前階段尚未定案的繼續(xù)跟進并提供意見
物業(yè)工程 第三階段 項目后期（項目運營階段）
1. 工程交接驗收階段
•物業(yè)工程人員提前參與項目后期的設(shè)備調(diào)試工作
•制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度
•進行系統(tǒng)設(shè)備測試，和相關(guān)各方一起驗收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)， 制作移交清單
•協(xié)助監(jiān)督整改工程執(zhí)行
•制定后期營運相關(guān)的設(shè)備維護標準及運行管理制度
2. 工程營運階段（工程與物業(yè)維修）
•設(shè)施設(shè)備維護、管理和運行
•專業(yè)設(shè)施的外包工作管理
•落實設(shè)備設(shè)施的節(jié)能運行管理
•優(yōu)化各設(shè)備系統(tǒng)的運行規(guī)程、規(guī)章制度、管理辦法、運行記錄和 維保計劃
•定期安排重點設(shè)備實施的測試工作
•設(shè)備設(shè)施的技改工作
•租戶二次裝修圖紙審批、施工監(jiān)督、驗收
•監(jiān)督租戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃氣探頭、燈箱廣告等）
•工程圖紙及設(shè)備檔案的管理及更新
物業(yè)運營 第一階段 項目前期（工程開工前的準備階段）
1．建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計
•層高、柱距
•裝修材料
•人流、車流的導(dǎo)向
•物業(yè)管理用房
•停車場及相關(guān)出入口的設(shè)置
2．平面和空間設(shè)計
•前場平面空間規(guī)劃
•后場規(guī)劃
•手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置
•公共廁所的位置和數(shù)量
•建議倉庫及配送區(qū)，廢物、垃圾區(qū)及餐飲區(qū)合適數(shù)量和位置分布
•卸貨區(qū)、垃圾房設(shè)置
物業(yè)運營第二階段 項目中期（工程建設(shè)階段）
一．前期物業(yè)準備（竣工驗收前6個月）
物業(yè)管理體系的建立
•制定物業(yè)管理手冊（裝修守冊、租戶守冊）
•制定物業(yè)管理（客服、保安、保潔）流程和制度
•制定項目檔案管理制度
•制定外包/分包商管理制度
•制定安全、防火、防盜、災(zāi)難逃生等方案及緊急突發(fā)事件應(yīng)對措施
•制定全面的物業(yè)保險要求
•制定物業(yè)管理預(yù)算、物業(yè)管理費及有償服務(wù)費標準
•制定為配合各類推廣活動的物業(yè)監(jiān)管制度
•制定對物業(yè)管理人員進行持續(xù)性業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo)的文件
二．物業(yè)交付前籌備（竣工驗收前4個月）
1．籌建物業(yè)管理架構(gòu)
2．前期人員招聘及物資配備
•制定崗位招聘要求、計劃、考核制度及薪資標準
•員工職前基本及專業(yè)培訓(xùn)
•辦公物品購置及制服制作
3．物業(yè)移交及接管驗收
•確立接收小組
•物業(yè)接管驗收的范圍
•已接收區(qū)域成品保護與控制
4．租戶進駐前準備工作
•完成物業(yè)外聯(lián)工作(與工商、消防、公安、城管、稅務(wù)、所屬區(qū)﹑街道、房管局等政府有關(guān)職能部門建立良好聯(lián)動)
•開荒清潔
•配合各類推廣活動的安全、清潔、客服、管業(yè)等支持
三．綜合驗收與工程交接（從物業(yè)管理角度）
在工程竣工時，協(xié)助工程部對項目進行綜合驗收，此階段的工作包括：
1．制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度
2．制作移交清單，驗收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)
3．監(jiān)督整改工程執(zhí)行
4．進行系統(tǒng)設(shè)備測試
5．制定運行設(shè)備的操作制度
物業(yè)運營第三階段 項目后期（項目運營階段）
1．租戶裝修管理
•監(jiān)管租戶按期完成裝修工程
•組織商鋪裝修竣工驗收
•租戶退場后場地復(fù)原工程監(jiān)管
2．對外公共關(guān)系聯(lián)系與維護
3．外判合同發(fā)包與監(jiān)管
4．租戶服務(wù)管理
•根據(jù)租戶實際需求優(yōu)化各項服務(wù)規(guī)程及細則(有償服務(wù)；額外能源供應(yīng)等)
•按照國家有關(guān)法律法規(guī)、租約、租戶手冊及物業(yè)規(guī)定對租戶進行日
常管理
•餐飲租戶特別管理
排油煙管道清洗監(jiān)管
廚房下水防堵措施監(jiān)管
餐飲租戶員工非高峰時段行為控管
•經(jīng)營業(yè)績掌握
•營業(yè)狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規(guī)范；安全及衛(wèi)生等)
•租戶營業(yè)期間相關(guān)事宜的聯(lián)系與協(xié)調(diào)
•租戶服務(wù)滿意度分析
•租戶檔案建立與管理(營業(yè)證照年檢；保險單續(xù)保；聯(lián)系資料；各類文書往來留存)
5．保安及消防管理
•保安管理
•反扒應(yīng)急分隊
•營業(yè)結(jié)束后清場及夜間內(nèi)部控制管理
•卸貨區(qū)管理
•停車場管理
•消防管理
•消防疏散預(yù)案及應(yīng)急方案的培訓(xùn)及執(zhí)行
•消防設(shè)備和器材管理
•大型推廣活動現(xiàn)場安全管控
6．保潔與綠化
•公共區(qū)域的保潔
•外墻及天棚清洗
•衛(wèi)生間管理
•隔油池清洗
•餐廚垃圾管理
•蟲害控制管理
•綠化養(yǎng)護
•植物租賃管理
7．顧客服務(wù)
•顧客問詢、投訴之接待與處理
•顧客服務(wù)臺及咨詢熱線(愛心物品租借服務(wù)；廣播系統(tǒng)；失物認領(lǐng)等)
•人身意外傷害之應(yīng)急醫(yī)療協(xié)助
8．公共推廣活動協(xié)助及配合
9．物業(yè)保險投保及風(fēng)險控制
•加強對物業(yè)內(nèi)各類風(fēng)險控制,降低投保費用
10．物業(yè)管理費用及公用費用收繳